Woning optoppen: zo pakken we samen de woningnood aan!

Ineens zie je het overal in de vastgoedsector: woningen optoppen. Geen wonder, want het is een slimme manier om het landelijke woningtekort op te lossen. Maar wat houdt optoppen in? Wie kan je erbij helpen? En is het interessant voor jouw woning of VvE? Onze Remco van den Brink vertelt je er alles over.

Zoals de naam al suggereert, betekent optoppen het toevoegen van één of meerdere verdiepingen aan een bestaand gebouw om zo extra woonruimte te creëren. In de praktijk ziet Remco verschillende voorbeelden: “Dat kan heel klein, denk maar aan een project waarbij bijvoorbeeld slechts een deel van het dak wordt verhoogd. Maar grootschaliger kan ook, zoals de herontwikkeling van een gebouw met de toevoeging van meerdere verdiepingen.” Hoe groot het project ook is, optoppen levert altijd extra woonruimte op. Zonder dat je extra grond hoeft te kopen. “Dat is altijd een voordeel voor de eigenaar of VvE”, zegt Remco. “Je woning of complex is dan veel eerder rendabel, omdat je geen kosten kwijt bent voor de aankoop van grond.” Bovendien kunnen we met z’n allen met het optoppen van woningen een aanzienlijke bijdrage aan het woningtekort leveren. Want hoe meer verdiepingen, hoe meer bewoners! Volgens Hugo de Jonge, voormalig Minister voor Volkshuisvesting kunnen we door optoppen wel 100.000 nieuwe woningen realiseren. Hij ziet vooral kansen in het benutten van daken van corporatiewoningen.

Goed vooronderzoek is het halve werk

Elk gebouw vraagt om een specifieke aanpak, want ieder gebouw heeft unieke kenmerken. En afhankelijk van de wensen, kan het kostenplaatje sterk variëren. “Onze ervaring leert dat we op basis van gedegen vooronderzoek al veel kunnen betekenen voor vastgoedeigenaren en VvE’s”, benadrukt Remco. “Wil je jouw complex optoppen? Dan zijn er veel verschillende facetten om rekening mee te houden. Daar kunnen we je mee helpen!” Brixa voert een uitgebreid vooronderzoek uit om alle mogelijkheden en bijkomende facetten in kaart te brengen. “Dat doen we met deskresearch op basis van documenten die je bij ons aanlevert. En we komen natuurlijk op locatie kijken, zodat we een goed beeld kunnen vormen van de precieze situatie. Uiteindelijk leveren we een rapport op met een duidelijke beschrijving van de mogelijkheden en haalbaarheid.”

Analyserapport

Remco vervolgt: “Het analyserapport bevat verschillende elementen. Zo beschrijven we de constructieve mogelijkheden, waaronder een analyse van de huidige dakconstructie en fundering, en een beoordeling van de draagkracht en benodigde extra versterkingen. We kijken ook naar de vergunningsmogelijkheden. Hierbij doen we onderzoek naar de ruimtelijke ordeningsplannen en brand- en bouwvoorschriften. Ook hebben we contact met de gemeente voor de analyse van het bestemmingsplan, het bouwbeleid en het vergunningsproces.” Ook onderzoekt Brixa de technische en financiële haalbaarheid. Remco: “Denk bijvoorbeeld aan de technische haalbaarheid van de dakopbouw, en mogelijke aanpassingen aan bestaande installaties, zoals een lift, elektriciteit, water en verwarming. Voor het financiële plaatje maken we een voorlopige kostenraming van de dakopbouw en analyseren we mogelijke subsidies en financieringsmogelijkheden.” Daarna doet Brixa  een risicoanalyse: wat zijn mogelijke uitdagingen en risico’s bij de uitvoering van de dakopbouw? En welke risicobeheersmaatregelen zijn er? “Ten slotte brengen we de potentiële commerciële waarde na optopping in kaart. Daarbij maken we ook een analyse van de mogelijke waardestijging van het pand en eventuele opbrengsten uit verhuur of verkoop van de nieuwe ruimte.”

Onze ervaring

“Brixa is gespecialiseerd in VvE- en vastgoedbeheer. Daarom zijn we inmiddels betrokken geweest bij de realisatie van een aantal optoppingen”, vertelt Remco. “Onder andere in hartje Nijmegen. Dit project zit inmiddels in de afrondende fase. Er zijn vijf nieuwe huurappartementen gerealiseerd voor starters. Maar we hebben ook kleine projecten gedraaid, bijvoorbeeld een project waarbij slechts een deel van het dakterras opgetopt werd.” Of je project nu groot of klein is, optoppen is altijd uitdagend. “Je hebt te maken met veel verschillende elementen. Van constructie en bouw, tot het behoud van ecosystemen. Daarom is het slim om samen te werken met een externe partij, zoals Brixa”, legt Remco uit. “We hebben namelijk veel geleerd uit de optoppingsprojecten waaraan we meewerkten. Hierdoor weten we precies wat er allemaal bij komt kijken en ondersteunen we je van begin tot eind. We nemen je graag het werk uit handen!”

Optoppen = verduurzamen

Optoppen is natuurlijk een gunstige investering, legt Remco uit. “Je kunt de extra woonruimte verhuren of je verkoopt de extra ruimte aan een ontwikkelaar. Dit zorgt voor extra opbrengsten, die je als VvE bijvoorbeeld kunt investeren in (verdere) verduurzaming van het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van zonnepanelen of een warmtepomp.” Ook hier kan Brixa mee helpen. “Uiteindelijk zorgen we zo voor een verlaging van de energiekosten. Zo zie je maar: optoppen brengt veel voordelen met zich mee! Zo pakken we samen het woningtekort aan, en werken we tegelijkertijd aan duurzaam, toekomstbestendig vastgoed. Doe jij mee?” Wil je meer weten over het optoppen van een woning? Of wil je zelf aan de slag met optoppen? Neem gerust contact op!